Konut Kredisi ile Ev Alma Süreci - Antalya

Antalya'da Satılık Daire, Ev, Villa Projeleri İçin Konut Kredisi ile Ev Alma Süreci - Konut Kredisi Hesaplama, Yapılandırma Nedir?

Daire sahibi olma hayali kuran insanlar hayallerindeki konuta kavuşabilmek ve ileriye dönük yatırım yapmak amacıyla bankaların müşterilerine sağladığı konut kredisi olanaklarından faydalanırlar. Konut kredisi için başvuru yapılan bankalar, istenilen koşulları tamamlayan başvurucularına konut kredisi temin edebilirler. Kredi imkânına kavuşan kişiler güzel bir satılık ev alarak hayallerini gerçekleştirmiş olurlar.

Konut; insanların toplum içerisindeki yaşam kalitesi, iktisadi dinamizm ve mali sektör derinliği üzerinde direk olarak etkili olduğundan stratejik bir önem arz eder. Nüfusun sürekli artması, demografik değişimler, zeminde oluşabilecek riskler ve insanların daha konforlu ve kaliteli hayat arzuları konut ihtiyaç ve talebini ortaya çıkarmaktadır. Bireylerin yeni ev istekleri, merkezi ve yerel yönetimler tarafından birlikte hareket edilerek çözülebilecek sosyoekonomik bir problemdir. İnsanlar için en temel gereksinimlerden biri de barınma ve dolayısıyla konut ihtiyacıdır. Birçok sebebin etkisi ile ortaya çıkan yeni ev ihtiyacı ve isteği ancak iyi işleyen bir mali sistemin olması ile karşılanabilir. Taşınmaz (gayrimenkul) ipoteği ile garanti altına alınmış olan konut kredisi; anapara, faiz ve vade bileşenlerinden meydana gelir. Faiz oranları mali piyasalarda belirlenirken konut kredisinden yararlanan birey sadece anapara ve vade üzerinde etkili olabilmektedir. İnsanların ev isteklerinin finansmanı, politik ve mali istikrarla birlikte sağlam bir finans piyasası ve uzun süreli dayanabilecek kaynak yapısını zorunlu kılmaktadır. Ülkede sorunsuz devam eden bir konut kredisi sistemi olduğu müddetçe konut arzı artmakta ve konutlardaki kalitede yükselmektedir. Konut kredisi, ekonomik olarak kişilerin ev sahibi olma isteklerinin karşılanmasından ayrı olarak inşaat sektörünün bir kolu olan konut sektörünün diğer sanayi sistemleri, sektörler ve pazarlarla bağlantılı olmasını, onları etkilemesini, onlardan da etkilenmesini sağlamaktadır.

Konut Kredisi Nedir?

Konut kredisi, tüketicilere konut sahibi olmaları için taşınmaz ipoteği ile güvence altına alınmış kredi olanağı sağlayan uzun dönemli bir kredi çeşididir. Ev satın almak isteyip de yeterli nakit parası olmayan kişilerin satın almak istedikleri evi teminat olarak gösterip başvuru yaptıkları kredi çeşidine konut kredisi adı verilmektedir.

Konut kredisi, ihtiyaç sahibi tüketicilere özel veya kamu bankaları tarafından, satın alınmak istenilen ev teminat altına alınarak verilir. Ayrıca konut kredisi gerçek şahıslara yeni ev ya da kullanılmış durumdaki ev alımı işlemlerinde finans sağlamak için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine bağlı şekilde garantör/iyi niyet mektubu teminatı yöntemi ile de kullandırılabilmektedir.

Türkiye’de 2007 yılında yürürlüğe giren Mortgage Yasası ile konut kredilerinin tümü mortgage kapsamına girmiştir. Bu yasa ihtiyaç sahibi tüketicilerin aylık ödemelerini düşük olacak şekilde yaparak yüksek vade seçeneklerini kullanıp kira öder gibi ev sahibi olabilmesini amaçlamıştır. Mortgage yasası sonrası konut kredilerinin vadeleri 20 yıla kadar çıkabilmektedir. Daha önceki yıllarda tüketicilerin karşına sadece ihtiyaç kredisi seçeneğiyle çıkabilen bankalar artık müşterilerine farklı konut kredisi çeşitleriyle de hizmet sunmaktadır. Sonraki dönemde yürürlüğe konulan konut kredisi sistemi (Mortgage) ile ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar için kredi almak çok daha basit hale gelmiştir.

Konut kredisi ile sahibinden satılık ev almak isteyen kişiler satın alacakları konuta karar verip, bu yeni ev kredili alınmaya da uygunsa özel veya kamu bankalarından herhangi birine başvuru yapmalıdırlar. Bankaların tüketicilere sunduğu konut kredi oranları farklı farklıdır. Konut kredisi kullanan kişiler bankanın uyguladığı yönteme göre ödemelerini gerçekleştirirler. Kredi başvurusu yapılırken tüketiciler kendi bütçelerini göz önünde bulundurmalıdırlar. Kişiler bütçelerinin durumuna göre konut kredisi çeşitlerinden birini tercih edebilirler. Konut kredisi seçiminde faiz oranları önemli olmakla birlikte bankaların sunacağı ödeme seçeneği alternatifleri de tercihleri etkilemektedir.

Kişiler, almak istedikleri konuta sahip olabilmek amacıyla bankadan konut kredisi çekerler. Kredi veren banka, konut kredisi verirken kişinin almak istediği evi ipotek yaparak krediyi güvenceye alır. Konut kredisi çeken kişi eğer kredi taksitlerinden herhangi birini ödemezse banka ipotek yaptığı eve el koyabilir. Kişilerin konuta tam olarak sahip olabilmesi için kredi borçlarının tamamının ödenmesi gereklidir. Konut kredisi, taşınmaz ipoteği ile garanti altına alınmış anapara, faiz ve vade bileşenlerinden meydana gelen mali bir çözümdür. Konut kredisi borçlusu yönünden faiz oranları kendi dışındaki etkenlerle ve finansal piyasalarda belirlenir. Kredi borçlusunun faiz üzerindeki etkisi yok denecek kadar azdır. Konut kredisi sisteminde, kredi borçlusu sadece anapara ve vade üzerinde etkili olabilir.

Türkiye’de Konut Kredisi tarihi

1950’li yılların başından itibaren Ülkemizde hızlı bir şekilde artma eğilimi gösteren şehirleşme olgusu nedeniyle kişilerin konut talepleri artmıştır. Artan konut ihtiyacı insanların konut açığı sorunu ile karşı karşıya kalmasına sebep olmuştur. Gelişmekte olan çoğu ülkede görülen bu durum devam ederken ihtiyaç olmasına rağmen konut yapımında istenilen düzeye gelinememiştir. Ev finansman metotları aşırı yükselen enflasyon ve yanlış tasarruf politikaları nedeniyle etkili olamamıştır. Tüm bu saydığımız sebepler insanların ev ihtiyaçlarının giderilmesi için bütçede ayrılması gereken payın aktarılmasına engellemiştir.  Konut kredisinin sorun olarak görüldüğü gelişmekte olan ülkelerde konut finansman problemi mevcut olan kaynakların etkin kullanımı, yatırım yapacak olanlara bu kaynakların akıllıca ve doğru biçimde aktarılması ile çözülebilir. Ekonomik yönden istikrarın sağlandığı ve bu olumlu durumun sürekli hale geldiği ülke insanları sahibinden satılık daire almak isterlerse kazandığı gelir miktarına uygun olarak uzun vadeli ve geri ödeyebileceği konut kredisi kullanabilirler. Bu yöntem ile konut sektörüne de canlılık katılmış olur. Ülkemiz de gelişmekte olan ülkeler arasında sayıldığından farklı dönemlerde ekonomik istikrar bozulmuş ve sağlanamamıştır. İstikrarsız bir ekonomik sistem nedeniyle konut sektörü de bundan payını almış ve ihmal edilen piyasalar arasında yerini bulmuştur. Konut kredisi sisteminin Ülkemizde gelişim dönemleri şu şekilde gerçekleşmiştir.

- 1980 öncesi konut kredisi,

- 1980–2003 arası konut kredisi

- 2003 sonrası konut kredisi dönemidir.

Konut kredisi sistemi tarihinin en önemli gelişmeleri arasında Emlak Bankası ve TOKİ sayılabilir. Konut kredileri ya da ipotek karşılığı kredilerin tarihi Ülkemizde çok eski dönemlere dayanmaktadır. Fakat konut kredisi tarihindeki ilk kanuni düzenleme 06.03.2007 tarihinde 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olan Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun metnidir. İnsanların yapacakları yatırımların yönü, ülkede hem politik hem de ekonomik istikrarın olup olmamasına bağlı olarak farklılık arz edebilmektedir. Kişilerin yatırım yönündeki tasarrufları iktisadi istikrara bağlıdır. Enflasyon oranının düştüğü, insanların alım gücünün arttığı ve geleceğe yönelik planların yapılabildiği ortamlarda konut yatırımları arttığı gibi konut kredisi talepleri de artacaktır.

Konut Kredisi miktarı nasıl belirlenir?

Konut kredisi için başvuran tüketiciye ödenmesi gereken kredi miktarı banka tarafından belirlenir. Bunun tespiti satın alınacak konutun değerine göre tespit edilmektedir. Konut değerini tespit etmek amacıyla kredi verecek olan bankaların anlaşma sağladığı taşınmaz değerleme uzmanları, konuta ilişkin tüm bilgilerin yer aldığı ve konutun değerini tespit eden ekspertiz (uzman incelemesi) raporu hazırlar. Gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan ekspertiz raporunda konutun bütün fiziki ve hukuki şartlarını araştırır, inceler ve çalışmanın sonucunda konutun gerçek değerine en yakın şekilde değer biçilir. Konut değerleme uzmanları bu süreci kredi verecek olan bankadan bağımsız olarak yürütür. Ekspertiz raporu içeriğinde tespit edilen konut değerine bakılarak banka tarafından, verilecek kredi miktarı belirlenir. Kredi talebinde bulunanlar tarafından bu noktada atlanılmaması gereken husus, genel olarak bankanın konut bedelinin % 80’ine kadar bütçe ayırabileceğidir. Banka asgari 3 ay, azami 240 ay vade ile kredi temin edebilir. Kredi talep eden müşteri konutun geri kalan bedeline denk gelen kısım olan %20’lik bölümü kendi imkânları ile bulmalı ve bu miktarı peşinat olarak hazırlanmalıdır.

Konut Kredisi alabilecek olanlar kimlerdir?

Ev (konut) kredisinden faydalanarak konut sahibi olmayı düşünen insanların reşit olması yani 18 yaşını doldurmuş olması şartı aranır. Şart olarak bundan başka kişinin bir gelirinin olması ve elde edilen bu gelirin düzenli ve kredi alabilmek için yeterli düzeyde olması aranmaktadır. 

Kişi daha öncede ihtiyaçları için kredi kullanmış ancak bankaya kredi ödemelerine yönelik edimini düzenli olarak yerine getirmemişse kredi alma şansı düşük olacaktır. Kredi kartı borçları ile ilgili çalıştığı banka ile problemler yaşayan kişilerinde konut kredisi başvurularında sorunlar çıkabilmektedir.

Kredi kullanmak isteyenlerde aranan saydığımız şartların yanında kişi satın almak istediği konutun krediye uygun olup olmadığını da araştırmalıdır. Konut kredisine uygun şartları taşımayan konutlar için yapılan kredi başvuruları banka tarafından olumsuz dönüşler almaktadır. Örneğin bankalar ve kredi kuruluşları oturma raporu olmayan konutlar için konut kredisi vermemektedir.

Konut Kredisi çeşitleri nelerdir?

Konut finansmanının yeterli gelişmişliğe ulaştığı ülkelerde konut kredisi çeşitliliği de artmıştır. Konut kredisi aşağıdaki durumlara göre farklılık göstermektedir.

  • Ülkedeki ekonomik koşullar,
  • İnsanların ihtiyaçları,
  • Kişilerin geleceğe yönelik beklentileri,
  • Kişisel tercihler.

Enflasyon oranlarındaki yükselmelerin ortaya çıkardığı sorunların bir kısmı konut kredisi sistemindeki çeşitliliğinin fazlalaşması ile azalmıştır. Bu sayede tüketicilere kredi sağlayan bankalar ve diğer kredi kuruluşlarının hareket alanı çoğalmıştır. Bazı konut kredisi çeşitleri şunlardır:

  • Sabit/klasik faizli konut kredisi: Bu tür konut kredisi sisteminde kredi alan tüketici borcuna ilişkin ödemeleri düzenli bir ödeme sistemde gerçekleştirmeyi bankaya taahhüt eder. Belirlenen ödeme takvimi boyunca kredi kullanan kişinin ödeyeceği faiz oranı ve geri ödeme miktarı değişmez. Bu sistemde kredi borçlusunun geri ödemesi gereken tutar kullanmış olduğu mevcut kredinin kalan kısmı esas alınarak hesaplanan faiz ve anaparanın toplamından oluşmaktadır. Ödeme takvimi devam ederken süre geçtikçe ödenecek faiz miktarı düşerken ödenecek anapara payı artacaktır.
  • Değişken faizli konut kredisi: Bu tür konut kredisi çeşidinde iktisadi şartlara ve durumlara göre faiz oranları yeniden belirlenebilmektedir. Değişken faizli konut kredisi bu yönü ile sabit faizli konut kredisinden ayrılmaktadır.
  • Belirli bir endekse bağlı konut kredisi,
  • Birden fazla endekse bağlı konut kredisi

Konut Kredisi almadan önce dikkat edilmesi gereken hususlar

Konut kredisi kullanıp kira öder gibi ödeme yaparak konut sahibi olmak günümüzde insanlar için oldukça kolay hale gelmiştir. Kişiler konut kredisinden bu şekilde faydalanmak istiyorsa bankaların talep ettiği bir takım şartları yerine getirmek zorundadır. Bankaların konut kredisi vermek için koyduğu şartlar farklılık gösterebilmektedir. Konut kredisi ihtiyacı olan kişiler olumsuz durumla karşılaşmak istemiyorlarsa aşağıdaki koşullara dikkat etmelidirler.

  • Kişi konut kredisi başvurusu yapmadan önce kredi notunu öğrenmelidir. Kredi veren bankalar için önemli detaylardan biri potansiyel müşterilerin kredi notudur. Kredi notu istenen seviyede olmayan kişilere, bankalar tarafından kredi kullandırılmamaktadır.
  • Konut kredisi kullanmayı düşünüyorsanız öncelikle değişik kredi sağlayıcılardan konut kredisi faiz oranları ve maliyetlerini araştırmalı ve karşılaştırılmalı bir hesap yapmalısınız. Çünkü bankalar arasında mali durumunuzu etkileyecek şekilde faiz oranı ve maliyet farklılıkları olabilmektedir. Kişiler bu araştırmayı internet ortamındaki basit karşılaştırma programlarıyla yapabilmektedir.
  • Bankalar kişilere konut kredisi sağlayacaksa bunun miktarının alınacak konutun bedelinin en fazla yüzde 80’i kadar olabileceği bilinmelidir. Kişi 200.000,00-TL.’lik bir ev almışsa bunun en fazla 160.000,00-TL. sini konut kredisi olarak bankalardan temin edebilecektir. Bankalardan bazıları kalan miktarı diğer kredi türlerinden karşılamayı teklif edebilmektedir. Ayrıca alınacak konutu yapan firma sahipleri proje kapsamında kalan bedeli karşılayacak kampanya çözümleri getirebilmektedir.
  • Kişi bankadan konut kredisi talep edecekse alacağı konutun krediye uygun olması zorunludur. Bu nedenle alınacak konutun kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmuş olması gerekir.
  • Konut kredisi alınırken başvurucunun geliri dikkate alındığından alınacak konutun değeri ona uygun olmalıdır. Kredi bedeli gelir düzeyi ve ekspertiz raporuna göre belirlendiğinden konutun değerinin yüksek olması halinde ihtiyaç duyulan kredi verilmeyebilir.

Konut Kredisi peşinatsız alınabilir mi? Peşinatsız ev kredisi almanın şartları nelerdir?

Kişilerin ihtiyaç duyduğu konut kredisi alınacak evin tüm bedelini karşılamaz. Bankanın karşılamadığı kalan miktarı ev alacak kişinin hazırlaması gerekir. Ayrıca konut kredisi talep edilecek olan evin alım-satım işleri tapu müdürlüğünde gerçekleşeceğinden tapu harcı gibi giderlerde ortaya çıkacaktır. Tüm bu giderlerin karşılanması için bir takım yöntemler bulunmaktadır. Bunlardan bazıları şunlardır:

  • Konut kredisi alan kişi, ihtiyacı olan peşinat için bankaların sunmuş olduğu ihtiyaç kredisi olanaklarından faydalanabilir. Konut kredisi kullandıktan sonra bu kredinin alındığı banka ile görüşülmesi durumunda ihtiyaç kredisi için size farklı kolaylıklar sağlayacaklardır.
  • Kişi ipotek teminatı ile kredi kullanabilir. İpotek göstererek kredi alınmak isteniyorsa kişinin taşınmaz sahibi olması gerekir. Sahibi olduğunuz taşınmazın tapu kayıtları üzerine banka tarafından ipotek işlemi tesis ettirilir. Bu işlemden sonra talep ettiğiniz kredi miktarı size verilir. Banka ile aranızda imzaladığınız sözleşmedeki ödeme takvimine göre borcunuz olan miktarı taksitler halinde ödemeniz gerekir.
  • Konutun alındığı proje sahibi şirketlerin sunmuş olduğu peşinat imkânı sağlayan kampanyalardan yararlanılabilir. Eğer ihtiyacınız olan evi herhangi bir toplu konut projesi sunan proje sahibinden almışsanız firmalar belirli dönemlerde peşinata yönelik kampanyaları düzenleyebilmektedir. Sizde proje sahibine başvurarak ihtiyacınız olan kredi için anlaşma sağlayabilirsiniz.

Konut Kredisi işlem aşamaları nelerdir?

İnsanlar kolaylıkla konut kredisi işlemlerini gerçekleştirebilirler. Bankalar tarafından konut kredisi uygunluğunuzun anlaşılabilmesi için online başvuru yapılması iyi olacaktır. Bu başvurunuz banka yetkilileri tarafından seri bir şekilde değerlendirilebilir. Bazı bankalar yaptığınız online başvuru üzerine talebinizi onaylarsa kredi miktarınızı doğrudan hesabınıza geçirebilirler. Bazı diğer bankalar ise müşterilerle yüz yüze görüşmek için onları şubelerine davet edebilmektedir. Genel olarak başvuruda talep edilen belgeler;

  • Nüfus Cüzdanı
  • İkametgâh
  • Gelir Belgesi’dir.

Fakat bankalardan bazıları müşteriden ek başka belgelerde isteyebilmektedir. Konut kredi başvurularında hangi bankanın ne tür belgeler istediği şubelere gidilmeden önce öğrenilirse işlemlerin hızlı bir şekilde devam etmesi de mümkün olur.

Konut kredisi yapılandırması

İnşaat sahibinden satılık konut edinmek için talep edilen ev kredisi ödeme şekillerinde değişiklikler olabilmektedir. Değişiklik yapılabilecek hususlar, çekilen kredinin miktarı, aylık ödenmesi gereken taksit miktarları, vadelerin sayısı ve faiz oranıdır. Kişi bu değişikliklerden yararlanmak isterse öncelikle bütçesini de göz önüne alarak iyi bir kar ve zarar hesabı yapmalıdır. Örneğin konut kredisinden faydalanan kişi kredi faizi oranlarında bir düşüş tespit etmişse konut kredisi yapılandırmasına başvurabilir. Yapılandırma başvurusu yapıldığında aylık ödenecek taksitler düşerken diğer tarafta vade sayısı çoğalıyor ve faiz oranı artıyorsa bankaya ödenecek anapara ve faiz toplamı yapılandırmadan önceki ödenecek miktardan fazla çıkabilir. Konut kredisi yapılandırması yapılırken dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

  • Kişi yapacağı yapılandırmada ortaya çıkan sonuç ile önceki ödediği miktarlar arasındaki kar-zarar dengesini lehine olacak şekilde sağlamak için iyi bir hesaplama yapmalıdır. Bu dengedeki ana unsur vade sayısının az tutulması ve geri ödenecek miktarın azaltılmasıdır. Çünkü yapılandırma sonucunda vade sayısı arttıkça ödeyeceğiniz anapara ve faiz miktarı yükselecektir.
  • Zaman zaman konut kredisi borçluları aylık ödemesi gereken miktarları aksatabilmektedir. Bu durumda bankanın ipotekli olan eve el koyması ve kredibilitenizi de düşürmesi mümkündür. Böyle bir olumsuz durumla karşılaşmak istemiyorsanız ödeme gününü geçirdiğiniz taksit miktarları ve bakiye kredi borcu için banka yetkilileri ile anlaşarak yapılandırmaya gidebilirsiniz. Banka tarafından yapılacak yeni bir yapılandırma işlemi ile borcunuz size uygun bir ödeme planı ile tahsil edilebilir düzeye gelebilir. Yapacağınız bu işlem ile bütçenizi de rahatlatmış olursunuz.

Sık Sorulan Sorular

Kişi bir gelire sahipse ve 18-70 yaş aralığında bulunuyorsa konut kredisi için başvuru yapabilir. Eğer daha önceki bir dönemde kredi kullanmışsanız ve bu kredilerden dolayı banka tarafından hakkınızda takip kararı çıkarılmışsa ve bankalar tarafından verilen kredibilite oranınız çok düşükse konut kredisi alamayacak kişiler arasında sayılabilirsiniz.

Kişilerin gelir miktarları konut kredisi sisteminde önemli bir yer tutmaktadır. Aylık alınan gelir miktarı hem ödeme planını hem de ödeme takvimini etkilemektedir. Bankalar tarafından sağlanacak konut kredisinde kişinin kazanmış olduğu aylık kazanç miktarına göre ödenebilecek taksit miktarları tespit edilmektedir.

Konut kredisi talep edildiğinde kişinin gelir beyanı yapması gerekir. Kredinin miktarı açısından bu beyanın nasıl yapılacağı önemlidir. Gelir beyanı yapılırken bilinmesi gereken konular şunlardır:

  • Bazen kişinin aylık kazancı istediği evi almak için gerekli olan kredi miktarını alması için yeterli olmayabilir. Bu durumla karşılaşıldığında ilk yapılacak iş evde birlikte yaşadığınız anne, baba ya da evli iseniz eşinizin gelirini de aylık gelir hesabınıza katmanız olacaktır.
  • Kişi aylık gelir beyanı yaparken ek iş yapıyor ve bunda gelir elde ediyorsa bu gelirini de hesaba katabilir. Bankalar konut kredisi müşterileri için yıl içinde ek olarak elde edilmesi muhtemel kazançlara uygun özel ödeme takvimi çıkarabilmektedir.
  • Eğer bir yerde çalışıyor fakat aldığınız ücreti resmi olarak gösteremiyorsanız bunun için işyerinizden alacağınız içeriğinde maaşınızın belirtildiği yazı konut kredisi kullanırken işinize yarayabilecektir.

  • Ödeme planları genelde şu şekilde gerçekleşir; ilk önce uygulanan faiz doğrultusunda kredinin faizi ödenmeye başlanır, faiz ödemesi bittikten sonra anaparayı ödemeye başlarsınız.
  • Örneğin çektiğiniz bankanın ev kredisi faizi yüksekken bir başka bankanın kredi faizi daha düşükse kalan borcunuzu kapatmak için düşük faizli kredi veren bankadan kredi çekebilirsiniz. Yapmış olduğunuz bu tercihle ödeyeceğiniz toplam miktar azalacağı gibi aylık ödenecek taksit miktarı da düşecektir. Bunun için bankalarla görüşüp kalan borcunuz için bir ödeme planı çıkartmanızda fayda vardır.

Konut kredisi kullanan kişinin geri ödeyeceği toplam miktarı belirleyen en önemli unsur konut kredisi faizleridir. Hesaplama yapılırken konut kredisi faiz oranları dikkate alınır. Müşterilere sunulan konut kredisi faiz oranları ekonomik şartlardaki değişkenlik nedeniyle sabit olmaz. Bankadan bankaya konut kredisi faiz oranları değişiklik gösterebilir.

Konut kredisinden faydalanmak isteyen bireyler başvuru öncesinde ayrıntılı şekilde araştırma yapmalıdırlar. Kişiler araştırma yaparken bankalar tarafından müşterilerine sunulan konut kredisi faiz oranlarını, ödeme planlarını ve konut kredisi avantaj ve dezavantajlarını karşılaştırabilirler.

Konut kredisi tutarları alınacak konutun bedeline, kişinin gelirine, başvurulan bankanın kredi verme koşullarına göre değişebilmektedir. Konut kredisi hesaplaması yapılırken aşağıdaki hususlardan faydalanılır.

  • Kişinin almak istediği ev için ihtiyacı olan nakit para miktarı, ne kadar tutarlı kredi çekmek istediği,
  • Konut kredisi için başvuru yapılan bankanın uygulamış olduğu konut kredi faizi oranları,
  • Kişinin konut kredisi için yapacağı geri ödemelerin vade sayısı,
  • Konut kredi ödemesinin hangi sıklıkta yapılacağı

Konut kredisi hesaplaması yapabilmek için asgari bu bilgilere ihtiyaç duyulmaktadır. Konut kredisi hesap yöntemleri de farklı olabilmektedir. Bu yöntemlerden bazıları; ticari faiz yöntemi, sabit oran, anuite (eşit aralıklarla yapılan ödeme yöntemi) yöntemidir. Konut kredisi hesabı karmaşık ve zordur. Bunun için bankaların kendi internet sitelerinde mevcut olan konut kredisi hesaplama araçlarından faydalanabilirsiniz. İnternet üzerinden kullanılabilen bu hesaplama araçlarında kullanmak istediğiniz kredi miktarı ve vade girilerek hesaplama yapılabilmektedir. Bu bilgileri sisteme girdiğinizde hesaplama aracı size konut kredisi faiz oranını, aylık ödeyeceğiniz taksit miktarını ve toplam ödenecek tutarı gösterecektir.

Eğer yıl içinde farklı miktarlarda kazancınız oluyorsa aydan aya değişen bir ödeme seçeneğini kullanmak için bankanızla iletişime geçebilirsiniz. Böyle bir ödeme seçeneğini kullandığınızda ödemelerinizi daha erken bitirme şansınız olabilir. Bu konularda konut kredisi aldığınız banka yetkilileri sizlere yardımcı olacaktır.

Kişi konut kredisi kullanmaya karar vermişse öncelikle hangi banka ile çalışacağına da karar vermelidir. Bankaların konut kredisi başvurularında aradığı kriterler değişkenlik göstermektedir. Hangi bankadan konut kredisi kullanılacaksa müşteri o bankaya başvurusunu yapmalıdır. Yapılan başvuruya banka tarafından olumlu yanıt verilirse kişi gelir belgesi ve almak istediği evin tapu senedi ile birlikte bankaya giderek konut kredisi almak için işlemleri başlatabilir. Satın alınacak konutun değerini belirlemek amacıyla ekspertiz uzmanları görevlendirilir. Konutun değerinin talep edilen krediye uygun olup olmadığı bu uzmanlar tarafından tespit edilmiş olur.

Bankalara göre farklılık arz etmekte ise de konut kredisi başvurusu onaylandıktan sonra bir takım belgeler talep edilir. Bu belgeler sunulduktan sonra konut kredisi başvuru süreci başlatılır. Bankalar tarafından istenen konut kredisi başvuru evrakları aşağıdaki gibi sayılabilir.

  • Tapu belgesi,
  • Nüfus cüzdanı örneği,
  • Varsa kira geliri elde edilen taşınmazın tapusu,
  • Konut kredisinden yararlanacak kişiye ait gelir belgesi,
  • Maaş karşılığı çalışan kişiler için hizmet dökümü, sigortalı olduğu gösterir tescil ve hizmet kaydı belgesi,
  • Konut kredisinde faydalanacak olan kişi vergi levhasına tabi bir iş yürütüyorsa vergi levhası ve mali verileri gösterir belge,
  • Konut kredisi çekecek kişi emekli ise maaş cüzdanı sureti.

İnsanlar konut kredisi kullanarak sahibinden satılıık konut almak isterlerse bu krediden faydalanabilmek için ilk şart alınacak konutun konut kredisine uygun özellikleri taşıyor olmasıdır. Hangi konutların konut kredisinden yararlanmaya uygun olduğu başvuru öncesinde kişiler tarafından araştırılmalıdır. Bu araştırma yapılmadığı takdirde kişi konut kredisi çıkmaması gibi olumsuz bir durumla karşılaşabilir. Alınacak konutların krediye uygun olabilmesi için kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmuş olması şartları aranmaktadır. Sahibinden satılık müstakil evler ve %80’inin yapımı bitirilmiş konutlarda konut kredisine uygun olarak kabul edilmektedir. Bunun yanında henüz bağımsız tapusu olmayan hisseli tapulu evler konut kredisi verilmesi için uygun görülmemektedir. Bankalar üzerinde ipotek bulunan konutlara da konut kredisi çıkarmayabilir. İpoteğin kaldırılması işlemleri yapıldıktan sonra satış işlemi gerçekleşirse konut kredisi verilebilmektedir.

İnşaat sahibinden satılık ev almak için konut kredisine başvuracak kişilerin merak ettiği konular arasında peşinat tutarının ne kadar olacağı hususu da bulunmaktadır. Ekspertiz raporu konutun değerini belirlerken belirlenen bu bedele göre de kişinin ödemesi gereken peşinat miktarı belirlenir. Genel uygulamada konutun değeri 500.000-TL’nin altında ise minumum peşinat miktarı konutun değerinin %10 kadar olacaktır. Eğer alınacak konutun değeri 500.000-TL. ve üzerinde ise minumum peşinat miktarı konutun değerinin %20’si kadar olacaktır.

Konut kredisi başvurusu yapacak kişi için birden çok yöntem bulunmaktadır. Konut kredisi için kişiler ön başvuru yapabilirler. Ön başvuru yöntemlerinde de farklılık olabilir. Konut kredisi almak isteyen kişi isteğine göre dilerse banka şubelerine giderek dilerse online veya sms yöntemleriyle ön başvuru yapabilir. Kişi sms ile ön başvuru yapmak isterse bankanın ilan etmiş olduğu mobil telefon numarasına T.C. kimlik numarasını yazıp gönderir. Ve böylece ön başvuru işlemleri başlamış olur. Ön başvurusu ilgili banka tarafından kabul edilen müşteri konut kredisi için talep edilen evrakları hazırlayarak bankaya sunar. Bahsettiğimiz bu işlemlerle konut kredisi kullanmak için yapılacak başvuru işlemleri tamamlanmış olur.

Konut kredisine başvurmadan önce bilinmesi gereken en önemli nokta satın alınmak istenen evin kat mülkiyet tapusunun var olup olmadığıdır. Ev kredisi sonucunun olumlu çıkması için satın almak istenen konutun kat mülkiyet tapusu mutlaka olmalıdır. İnşaat ya da projeden satılık ev almak istendiğinde de konutun kat irtifakı tapusu olmalıdır.

Ev kredisi alırken kredinin vadesi arttıkça ödenecek faiz oranı da artar. Bütçe hesaplaması yapıldıktan, gelir gider dengesi sağlandıktan sonra alınacak konut kredisi vade süresi dolayısıyla da kredi için ödenecek faiz oranı belli olur. Kısa sürede yapılan ödemelerde faiz dşük olacağı için daha karlı bir alışveriş yapılmış olur.

Hali hazırda bir konut kredisi öderken aynı anda ikinci bir ev kredisi talep edilebilir. Aynı anda iki ev kredisi ödenebilir. Ancak ikinci kredinin verilme inisiyatifi bankalara bırakılmıştır. Bu konuda her bankanın yaklaşımı farklı olabilir. Bankalar, kredi notu, ödeme imkanı ve kredi miktarı gibi kriterlere göre değerlendirme yapabilir.

Konut kredisi kullanımı sadece ödeme imkanına bağlı olarak verilen bir kredi türü değildir. Bazı durumlarda konut kredisi kullanılamaz. Bu durumlar şu şekilde özetlenebilir:

  • Konut durumunun mesken olarak belirtildiği durumlarda konut kredisi kullanılabilir. Konut kredisi için konutun kullanım amacının net bir şekilde belirtilmesi gerekir. Niteliği dükkan, depo, arsa vb. olan tapular için konut kredisi kullanmazsınız.
  • Başvuruda bulunduğunuz konut ilgili kanun ve yönetmeliklere uygun inşa edilmemişse konut kredisi kullanılamaz. Bunun yanında konutun kat mülkiyeti yoksa veya kat irtifakı olan konutlarda “Yapı Kullanım İzin Belgesi” yoksa da konut kredisi kullanılamaz.
  • Akrabalar arasındaki konut satış işlemlerinde de konut kredisi kullanılamaz. Akrabalar arasındaki satış finansman olarak değerlendirilir. Bu nedenle akraba arası konut satışlarında bankalardan konut kredisi yerine bireysel kredi kullanılabilir.
  • Konut kredisi için başvuruda bulunulan konutu %80’inin tamamlanmış olması gerekir. İnşaatı süren konut bu oranın altında ise konut kredisi kullanılamaz. Bu değerlendirme eksper tarafında yapılır ve raporlanır, raporda evin tamamlanma oranının en az %80 görünmesi şarttır. Genel olarak konutun çatı, dış kaplama, kapı ve pencerelerinin tamamlanması bu oran için yeterli kabul edilir.
  • Konutun tapusu üzerinde haciz, ipotek ve intifa hakkı bulunması durumunda da konut kredisi kullanılamaz.