Yabancılara Ev Satış Prosedürü
Yabancılara Gayrimenkul (Ev, Konut, Daire)Satışı Antalya

Yabancılara Ev (Konut, Daire) Satış Prosedürü

Türkiye, dört mevsim iklim şartların yaşandığı ayrıca çok sayıda tarihi ve turistik yönden gezilip görülebilecek yerlerinin bulunması avantajı ile Araplar başta olmak üzere yabancıların ilgisini çekmektedir. Yabancılara inşaat sahibinden satılık daire veya sahibinden satılık ev satışında da gözde ülkeler arasında yer alan Türkiye’de en çok İstanbul, Antalya, İzmir ve Bursa gibi denize kıyısı olan şehirler tercih edilmekte.

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan, mevzuatta yabancı olarak tanımlanan kişilerin ülkemizde konut, iş yeri, arsa ve arazi alma hakkı bulunmaktadır. Ancak yabancıya sahibinden satılık daire, işyeri veya arsa satışıyla ilgili bir takım usul ve şartlara uyulması gerekir. Sahibinden satılık daire (konut), iş yeri veya arsa satışı için gerekli olan usul ve yöntemler, mülk satışı yapan kişiyi ve satın alan yabancıyı bağlamaktadır. Yazımızda yabancıya taşınmaz satışı sürecinde gerekli olan usul ve şartlar hakkında bilgi edinebilirsiniz.

Türkiye’de “yabancı” kelimesi, gayrimenkul alım satımı için üç şekilde kategori edilmiştir:

Yabancı uyruklu gerçek kişiler
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketler
29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler

2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesinde yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin gayrimenkul satın alabilmesi hakkındaki hükümler bulunmaktadır. Yine 2644 sayılı Tapu Kanunun 36. maddesinde ise yabancı sermayeye sahip şirketlerin gayrimenkul edinmesine ilişkin hükümler belirtilmektedir. Vatandaşları Türkiye’de sahibinden satılık daire ve bunun gibi diğer gayrimenkulleri edinme hakkına sahip ülkeler Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmekte ve Cumhurbaşkanı, gerekli görüldüğü takdirde gayrimenkul edinme ile ilgili özel koşullar uygulayabilmektedir.

Yabancıya Konut Nasıl Satılır? Yabancı Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Edinimi Nasıl olur?

Yabancıya konut satışı yapmak için ikamet izni aranmasına ihtiyaç olmasa da Türkiye Cumhuriyeti yasalarına göre gayrimenkul satışı yapılırken yabancı alıcıların ve satıcıların dikkat etmesi gereken bir takım usul ve esaslar vardır. Ayrıca yabancılara konut satışı hususunda yasal mevzuat açısından önemli kısıtlamalar getirilmiştir. 2644 numaralı Tapu Kanunun 35. Maddesi, yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili sınırlamaların belirtildiği kanun hükmüdür. Bu maddede bahsedilen; kanuni sınırlamalar doğrultusunda ülke menfaatine ve uluslararası ilişkilere uygun, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmeleri mümkündür. Fakat burada aranan şart, yabancı uyruklu kişilerin edindikleri mülklerin ülke sınırları içerisinde 30 hektarı geçmemesi ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde 10’unu aşmaması koşuludur.

Tüzel Kişiler Tarafından Gayrimenkul Ve Sınırlı Ayni Hakların Edinimi

Türkiye’de sadece kendi ilgili ülkelerinin kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari şirketler yabancı tüzel kişiler olarak gayrimenkul ve sınırlı ayni hak sahibi olabilmektedir. (Tapu kanunu 35. Madde) Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.

Kendi ülkelerinin kanunlarına göre yabancı ülkelerde kurulan ve tüzel kişiliğe sahip olan ticari şirketlerin taşınmaz sahibi olmasına, sadece istisnai durumlarda izin verilmektedir. Yabancıya gayrimenkul satışına ilişkin hükümleri barındıran özel kanunlar arasında 6491 sayılı Türk Petrol Kanunu, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu ve 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu yer almaktadır.

Türkiye’de Kurulan Yabancı Sermayeli Şirketler Tarafından Gayrimenkul Ve Sınırlı Ayni Hakların Edinimi

Yabancı sermayeli, Türkiye’de kurulu tüzel kişi niteliğinde olan ticari şirketler ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını sürdürmek için taşınmaz mülkiyeti sahibi olmak veya sınırlı ayni hak edinmek istiyorsa aşağıda belirttiğimiz özellikleri taşıması gerekir.

Yabancı yatırımcıların, şirketin hisselerin yüzde ellisine veya daha fazlasına sahip olması veya

Yabancı yatırımcıların yönetim kurulunun çoğunluğunu görevlendirme ve görevden alma hakkına sahip olması

Belirtilen özellikler taşıyan şirketler kendi ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını gerçekleştirmek amacıyla gayrimenkul ve sınırlı ayni hak sahibi olmak için öncelikle taşınmazın bulunduğu valiliğe başvurması gerekmektedir. Satın alınacak taşınmaz askeri yasak bölgede veya bir askeri güvenlik bölgesinde bulunuyorsa taşınmaz edinimi, Genel Kurmayın veya yetkilendireceği Komutanlıkların iznine tabi olacaktır ve eğer gayrimenkul özel güvenlik bölgesinde bulunuyorsa ilgili bölgedeki valiliğin iznine tabi olacaktır.

Taşınmaz sahibi olmak için yapmış olduğunuz başvuruya olumlu cevap verilmişse valilik, hem şirkete/işletmeye hem de tapu kaydı işlemleri için ilgili Tapu Müdürlüğüne yazılı olarak bilgi verecektir. Aşağıdaki işlemler Tapu Kanununun 36. maddesindeki usul ve esaslara tabi değildir ve valilikten izin alınmasını gerektirmemektedir.

Taşınmazı rehni (ipoteği) oluşturma
Taşınmaz ipoteğinin (rehninin) paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde
Şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden kaynaklanan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hakların devri durumunda
Organize sanayi bölgelerinde, endüstri bölgelerinde, teknoloji geliştirme bölgelerinde ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ve sınırlı ayni hak sahipliklerinde
İlgili bankacılık mevzuatı çerçevesinde belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla sahip oldukları gayrimenkullerde.

Yabancılara Miras Yoluyla Taşınmazın İntikali

Yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmazın miras yolu intikal mümkün müdür? sorusunun cevabı en çok merak edileler arasındadır. Türkiye’de yasal mevzuat gereğince yabancı uyruklu kişilere de taşınmazların miras yolu devri imkan dahilindedir. Yabancı bir gerçek kişi vefat ettiğinde sahibi olduğu taşınmazlar mirasçılarına geçebilir. Kendisine miras kalan yabancı, eğer tabiiyet bakımından (Bakanlar Kurulu’nun 25.6.2012 tarih ve 724 sayılı söz konusu kararı ile bu kararın eki niteliğindeki; vatandaşlarının taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler listesi “gizli” olarak tasnif edilmiştir. Resmi Gazete’de yayımlanmayarak sadece ilgili tapu müdürlüklerine ve bakanlıklara gönderilen liste, bu çalışmanın tamamlandığı tarihe kadar da kamuoyuna açıklanmamıştır. Bu nedenle işlem öncesinde Tapu Müdürlüklerinde bilgi alınması gereklidir.) uygunsa ve intikal eden taşınmaz yabancı gerçek kişinin edinemeyeceği bölgede bulunmuyorsa miras bırakılan taşınmazı elinde tutabilmektedir. Aksi halde taşınmaz, intikalin ardından elden çıkarılmalı veya tasfiyesi yapılmalıdır. Miras intikal eden kişi bunu gerçekleştirmez ise Hazine ve Maliye Bakanlığı taşınmazı satacak ve taşınmaz bedelini mirasçıya ödeyecektir.

Yabancıya Sahibinden Satılık Daire (Ev, Konut, Gayrimenkul) Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Türkiye’de inşaat sahibinden satılık daire ya da sahibinden ev satın almak isteyen yabancılar, belli hususlara dikkat ettikleri sürece hak kayıpları yaşamadan ev satın alabileceklerdir. Ancak bu hususlara vakıf olmak gereklidir aksi takdirde geçersiz işlemler söz konusu olabilir. Bir yabancının gayrimenkul alırken dikkat etmesi gereken noktaları şu şekilde özetleyebiliriz:

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, yasal mevzuattaki sınırlamalara takılan bir engel yoksa Türkiye’de konut, iş yeri, arsa, tarla gibi her türlü taşınmazı edinebilir.
Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de gayrimenkul sahi olma açısından karşılıklılık şartı kaldırılmıştır.
Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilecekleri, Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’ndan ve Tapu Müdürlükleri’nden öğrenilebilir.
Başlangıçta gayrimenkul sahibinin Tapu Müdürlüğüne ön başvuruda bulunması gerekmektedir. Ön başvuruda evrakların eksik olup olmadığına dikkat edilmelidir.
Noter huzurunda imzalanma mecburiyeti olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir. Mülkiyet devri, sadece Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil yoluyla mümkündür.
Yabancılara konut satışı konusunda dikkat edilmesi gereken başka bir durum da yabancıların askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde mal edinememeleri ve kiralayamamalarıdır.
Ayrıca satışa konu edilecek gayrimenkul kayıtları üzerinde satışa engel olabilecek bir kısıtlama var mı? Tapu kaydı üzerinde herhangi bir haciz, ipotek bulunuyor mu? ilgili Tapu Müdürlüklerinden araştırılmalıdır. Taşınmaz üzerinde bu tür bir kısıtlama bulunması satışı engellemez fakat alıcı böyle bir gayrimenkulü almak istemeyebilir.
Satışı yapılacak konutun imar durumu sorgulanmalıdır.
Sahtecilik olayları olabileceğinden satıcı, tapu maliki ve alıcı kişilerin kimlik bilgisi kontrolü iyi yapılmalı, sahte vekâletnameler hususunda dikkatli olunmalıdır.
Alınacak taşınmazın cinsine dikkat etmek gerekir. Taşınmazın arsa mı olduğu arazi mi olduğu önemlidir. Örneğin tarım arazisi alınıyorsa ve düşük bedelli alınırsa Türk Medeni kanun da ön alım hakkı olan kişiler tarafından dava açılabilecektir.
Satış işlemi sürecinde tapu dolandırıcılarına karşı dikkat edilmelidir.
Gayrimenkul satın alma sürecinde uzman ve güvenilir bir satış danışmanı ve/veya deneyimli bir avukat ile çalışılması daha iyi olacaktır.
Yabancının taşınmaz alma konusundaki başvurusu reddedilmiş ise Tapu Müdürlüğünün bağlı olduğu Tapu Kadastro Bölge Müdürlüğüne itiraz edilebilir.
Gayrimenkul alım satımı işleminde mevzuata aykırı bir durumla karşılaşıldığında dava açarak Türk Mahkemelerinde hakkınızı arayabilirsiniz.

Yabancıya Konut (Daire, Ev, Gayrimenkul) Satışında İstenen Belgeler

Yabancıya taşınmaz satışı yapılabilmesi için gerekli belgelerin hazır edilerek Tapu Genel Müdürlüğüne eksiksiz şekilde beyan edilmesi zorunludur. Eksik belgeler olursa satış dosyanız işlem görmez ve beklemeniz gerekir. Birçok kişi sahibinden daire (konut) satın alırken gerekli belgelere sahip olmadığı için süreci aksatabilmektedir. Bu belgelerin tamamlanmış olması işlemin problemsiz şekilde yapılması için önemlidir. Yabancıya konut satışında beyan edilmesi gereken belgeler şu şekilde sayılabilir:

Taşınmaza ait Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi.
Kimlik belgesi veya pasaport.(Pasaportun yeminli tercüman tarafından yapılmış çevirisi talep edilebilmektedir)
Taşınmazın bulunduğu il/ilçe belediyesinden alınan Emlak Rayiç Değeri Belgesi.
SPK tarafından taşınmaz değerlemesi yapmaya yetkilendirilmiş kuruluşlardan biri (http://www.spk.gov.tr/SiteApps/Sirketlletisim/List/gds) tarafından düzenlenmiş taşınmaz değerleme raporu. Bu raporun evin satışının yapılacağı tarihe uygun zamanlı değeri göstermesi gerekmektedir. Bu yüzden raporun satıştan en fazla 3 ay öncesine ait olmasında yarar vardır. Ek olarak, raporun Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün internet üzerinden hizmet veren TAKBİS sistemine kaydının yapılmış olmasına dikkat edilmelidir.
Zorunlu deprem sigortası poliçesi.(DASK)
Satıcının ve alıcının 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları. Satıcı için 1 adet, alıcı için ise 2 adet fotoğraf gereklidir.(Fotoğrafın kişilerin güncel halini yansıtması, son 6 ayda çekilmiş olması ve boyutlarının 6 x 4 cm olması gerekmektedir)
İhtiyaç halinde Türkçe bilmeyen taraflar için yeminli tercüman.
Yurt dışından vekaletname ile işlem yapılmak isteniyorsa, tercümesiyle birlikte vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği. (Yurt dışında düzenlenen bu vekâletnamelerin Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmesi zorunludur.) (Aşağıdaki bölümde ayrıntılı anlatılmaktadır.)
Latin alfabesi kullanılmayan dillerde düzenlenen kimlik kartı ve pasaportların noter tasdikli çevirisi sunulmalıdır.

Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnameler

Yabacıya taşınmaz satış işlemi, yurt dışında düzenlenen bir vekaletname yoluyla yetki verilmiş bir üçüncü kişi tarafından gerçekleştirilecekse vekaletname, yapılacak işlemlerle ilgili usul ve esasları kapsayan yetkilendirmeyi içermelidir. Aynı zamanda vekâletnamede şu hususlarda bulunmalıdır:

Türk konsoloslukları tarafından, gayrimenkul hakkında, işlemi yapmak isteyen kişinin iradesine uygun şekilde düzenlenmiş olmalıdır.
Yurt dışında vekâletname düzenlemeye yetkili makamlardan tarafından düzenlenmelidir.
Hangi ülkede düzenleniyorsa o ülkenin dilinde olmalıdır.
Vekaletname fotoğraflı olmalıdır. (fotoğrafın üzerinde okunaklı bir mühür ve imza olmalıdır)
Lahey Anlaşmasına taraf olan bir ülkede düzenlenmişse apostil şerhi içermelidir.
Vekâletnamenin ilgili makam tarafından resmi olarak imzalandığını gösteren imza tasdiki ve vekâletnamenin Lahey Anlaşmasına üye olmayan bir ülkede düzenlenmesi halinde ilgili makamın imzası ve mührü Türk Konsolosluğu tarafından tasdik edilmelidir.

Taşınmaz satışı için yapılacak başvuruda yukarıdaki şartları taşıyan vekâletnamenin noter onaylı ve yeminli Türkçe çevirisi olmalıdır.

Yabancı Gerçek Kişiler Tarafından Taşınmaz Edinimindeki Yasal Kısıtlamalar

Yabancılara sahibinden ev satışı, genel olarak yerli bir Türk vatandaşına nasıl taşınmaz satışı yapılıyorsa oradaki prosedüre tabidir. Fakat yasal mevzuatta yabancılara taşınmaz satışı belirli kısıtlamalara tabi tutulmuştur.

Öncelikle bilinmesi gerekir ki Türkiye’nin hangi ilinden taşınmaz alınırsa alınsın yabancı gerçek kişi için oturma iznine ihtiyaç bulunmamaktadır. Yasal düzenleme uyarınca Türkiye’den mülk satın almak ve yabancıya ev satmak isteyen kişilere bazı kolaylıklar getirilmiştir. Satış işleminde her iki tarafın da kanuni düzenlemelerden haberdar olması önemlidir. Ülkemizde ev satın almak isteyen yabancılar, gerekli kanunlar hakkında bilgi edinmek için bulunduğu yerdeki büyükelçiliğe ya da başkonsolosluğa müracaat edebilir.

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinde kendine yer bulan, yabancıların gayrimenkul edinmeleri esnasında karşılaştıkları kısıtlamalar ve haklar şunlardır; "Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez." Açıkladığımız kanun hükmüne göre konut satın almak isteyen yabancı gerçek kişiler “Türkiye Cumhuriyeti sınırları dahilinde şahsım tarafından edinilen bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni haklar ile taşınmazların alanı otuz hektarı geçmemektedir. Aksi durumun tespiti halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kayıtsız şartsız kabul ve taahhüt ederim." Şeklinde bir taahhüt vermesi gerekebilir. Genel olarak kısıtlamalar aşağıda maddeler halinde sayılmıştır:

Tabiiyet konusunda engeli olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete izin verilen alanlarda her türlü taşınmaz edinebilirler.(konut, ticari, arazi, tarımsal alan vb.)
Sahip olunan taşınmazın üzerinde daha önceden herhangi bir yapı bulunmadığı takdirde taşınmazın yabancı gerçek kişi sahibi tarafından bir proje geliştirilerek 2 yıl içinde ilgili bakanlığa sunulması zorunludur.
Yabancı uyruklu bir gerçek kişi Türkiye’de herhangi bir yerde 30 hektara kadar gayrimenkul ve sınırlı ayni haklar edinebilmektedir. Cumhurbaşkanlığı, uygun gördüğü takdirde bu alan artırılabilmektedir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler yasaklı askeri bölgelerde veya askeri güvenlik bölgelerinde taşınmaz sahibi olamamakta ve kiralayamamaktadır. Yabancı gerçek kişiler özel güvenlik bölgelerinde de ancak valiliğin izniyle taşınmaz edinebilmekte ve kiralayabilmektedir.
Yabancı gerçek kişiler tarafından toplam sahip olunan taşınmaz alanı, özel mülkiyete izin verilen toplam il alanının yüzde onunu geçemez. Yüzde on sınırının aşılması durumunda yabancıların taşınmaz edinmesine izin verilmez.

Yabancılara Taşınmaz Satışı Öncesi Tapu Müdürlüklerinden Randevu Alınmalıdır

Yabancı gerçek kişilere konut satışı yapmak isteyen konut sahibinin öncelikle e-devlet sistemi veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden randevu alması gerekmektedir. İnternet üzerinden randevu alınabilmektedir. Ayrıca Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün Tapu Randevu Sistemi (https://randevu.tkgm.gov.tr/ ) üzerinden online olarak da randevu alımı gerçekleştirilebilir. Satış randevusu yurt içinde telefon üzerinden ALO 181 hattı aranarak, yurt dışında ise +90 312 593 99 00 numaralı telefon numarası aranarak yapılabilir. Alınan randevu gününde alıcı ve satıcı birlikte hareket ederek tüm gerekli evraklarla birlikte Tapu Müdürlüğünde hazır olmalıdır.

Yabancıların Alıcı Oldukları Satış İşlemlerinde Döviz Bozdurma Zorunluluğu

Yabancıya ev satışı için dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da döviz endeksli mevduat sistemi konusudur. T.C. Merkez Bankasının "Sermaye Hareketleri Genelgesi" ve Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13 üncü Maddesi ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik Kapsamında Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatlarıyla yabancıların alıcı olduğu işlemlerde Merkez Bankasına döviz bozdurma zorunluluğu getirilmiştir. Genelge metinlerinde teknik detayları anlatılan düzenlemeye göre yabancılar taşınmaz alım işlemlerinde öncelikle dövizlerini banka aracılığıyla Merkez Bankasına satarak sonrasında banka tarafından düzenlenen Döviz Alım Belgesi’ni tapu müdürlüğüne sunması gerekecektir. Bu uygulama 24.Ocak.2022 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş olup yabancı gerçek kişilerce satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde döviz alım belgesi ibrazı zorunludur.

Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kişilerin Türkiye’de satın alacakları gayrimenkullerin ödemelerini döviz cinsinden yerine getirilir. Bu döviz, tapu işlemleri öncesinde gerekçesi de belirtilerek bir bankaya ve bankaca da Merkez Bankasına satılır. Ödeme ilgililere Türk Lirası olarak yapılır.

Sık Sorulan Sorular

Yabancılara Sahibinden Satılık Daire (Ev, Konut) Gayrimenkul Satışı Prosedürleri Nelerdir?

Kısaca, yabancı gerçek kişiye konut satışı söz konusu ilin/ilçenin tapu sicil müdürlüğünde yapılır. Satıcı ve alıcı isterse noter huzurunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalayabilir. Ancak bu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapu devrini sağlamaz. Ayrıca tapu müdürlüğüne yapılacak ön başvuruda gayrimenkulün tapu kaydı ve mülk bilgileri talep edilir. Sahibinden satılık daire veya konutun satışa uygun olup olmadığı ilgili resmi kurumlar tarafından incelenir.

Satın alım işlemleri vekâletname ile de gerçekleştirilebilir. Bu tür işlemlerde vekâletnamenin Türkçeye çevrilmesi ve ilgili kurumlar tarafından onaylanması lazımdır. Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi durumunda satış işleminde yeminli tercüman bulundurma zorunluluğu vardır.

Yabancılara Ev (Daire, Konut, Gayrimenkul) Satmadan Önce Bilinmesi Gerekenler Nelerdir? Tapu İşlemlerinin Mali Yönü Açısından Yabancı İle Türk Vatandaşı Arasında Fark Var mıdır?

Yabancıya ev satış işleminde ödenmesi gereken çeşitli ücretler vardır. Devir süreci, bu ücretlerin ödenmesiyle başlar. Tapu harcı bakımından yabancı ve Türk ayırımı bulunmamaktadır. Buna karşılık 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerde hizmet bedeli işlem sırasında ve işlem için belirlenen döner sermaye bedeline ilave (maktu) olarak tapu müdürlüğünce tahsil edilir. Yabancıya konut satışı, gelir vergisi kapsamında yer alır. Satış yapan kişi belirli bir oranda gelir vergisi ödeyecektir.

Yabancılara Konut (Daire, Ev, Gayrimenkul) Satışında Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Yıllara göre farklılık arz eden gelir vergisi alış ve satış tutarı arasındaki farka bağlı olarak hesaplanmaktadır. Satış yapılan yıla ait oranlar ve istisnalar Tapu Müdürlüğünden öğrenilebilecektir. Yabancıya taşınmaz satışı yapılırken vergilendirme işlemleri ile ilgili olarak hassas olunması gereklidir.

Türkiye'de Ev (Daire, Konut Gayrimenkul) Alan Yabancılar Kdv Ödüyor mu?

KDV Kanunu 13.cü maddesi (i) bendi (Madde 13 – (Değişik : 26/3/1985 - 3174/1 md.) Aşağıdaki teslim ve hizmetler vergiden müstesnadır… i) (Ek: 23/2/2017-6824/7 md.) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı hâlde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi hâlinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin üç yıl içerisinde elden çıkarılması hâlinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),(4) gereğince Türkiye’de yerleşik olmayan yabancı uyruklu kişi ve kurumlara ilk teslim olarak yapılan gayrimenkul satışları KDV’den istisna edilmiştir.

Tapu Harcı Ücreti Ne Kadardır ?

Yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmaz satış işlemlerinde satıcı ve alıcı tarafından tapu harcı ödenmesi gerekir. Ödenecek tapu harcı, alınacak satılık ev, hangi belediyenin sınırları içerisinde yer alıyorsa o belediyeden edinilen Emlak Rayiç Değeri ’nden az olmamak şartıyla, konutun değerinin %2’sidir. Türkiye’den konut satın almak isteyen yabancı da bu harçları ödemek şartı ile gayrimenkul sahibi olabilmektedir. Ayrıca ödenmesi gereken döner sermaye ücreti ve hizmet bedeli altında ücretlerde bulunmaktadır.

Yabancıya Taşınmaz Satışı İşleminde Pasaport Tercümesi Gerekir Mi ?

Yabancılara ilişkin tapu işlemlerinde kimlik tespiti konulu 2013/13 sayılı genelge’de Latin alfabesi dışındaki alfabelerin kullanıldığı pasaport ve yabancı ülke kimlik belgelerinin Türkçe tercümesinin Tapu müdürlüğünce gerekli görülürse istenilebileceği belirtilmiştir. Latin alfabesine göre düzenlenmiş pasaport veya ülke kimliklerinin Türkçe tercümesi Tapu Müdürlüklerince istenilmeyecektir.

Yabancılara Ev (Daire, Konut Gayrimenkul) Satışı Kaç Gün Sürmektedir?

Yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul satış işlemi sürecinde yetkili resmi birimler tarafından inceleme yapılır ve bir eksiklik tespit edilmez ise satış işlemine onay verilir. Tapu Müdürlüğünde yapılan işlemler sonucunda devri gerçekleştirilen konut, alıcısı adına tapu kayıtlarına işlenir. Taşınmaz satış işlemi süresi, işlemin yapılacağı il/ilçe Tapu Müdürlüklerinin iş yoğunluğuna göre farklılık arz etmekle birlikte randevu alınmasından itibaren genellikle 2-4 gün arasında bir süreyi alır. Ayrıca yabancıya konut satışı ne kadar sürer sorusunun cevabı, rayiç bedel belirleme süreci ve evin satışa uygunluk durumunun tespitine bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

Hangi Ülke Vatandaşları Türkiye’den Ev Alabilir? Türkiye’de Taşınmaz Edinebilen Ülkelerin Listesine Nasıl Ulaşabilirim?

Türkiye de yaklaşık 183 ülke vatandaşı herhangi bir sınırlamaya tabi tutulmadan taşınmaz sahibi olabilmektedir. Örneğin Dominik, Senegal, Bangladeş, Pakistan, Çin, Arabistan, Nijerya, Almanya, Fransa, İspanya ve Portekiz gibi birçok farklı ülkenin vatandaşlarına Türkiye’de konut sahibi olma olanağı sunulmaktadır. Türkiye’de taşınmaz edinebilecek ülke listesi kamuya açık değildir. Yabancı uyruklu şahıslar, Türkiye’de ev satın alma hakkına sahip olup olmadığını tapu müdürlüğüne veya konsolosluklara başvurarak öğrenebilir. Yabancılar taşınmaz alımı yaparken konut kredisinden faydalanarak da ev alabilirler. Ancak alacakları konutun kredi kullanmaya uygun şartları taşıması gerekmektedir.

2022 Yılında Yabancılara Konut Satışı Ne Kadardır? En Çok Hangi Ülke Vatandaşlarına Satış Yapılmıştır?

Türkiye İstatistik Kurumu resmi verilerine göre; Yabancılara 2022 yılı Ağustos ayında 5 bin 273 konut satışı gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan sahibinden satılık daire satışları Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %10,1 azalarak 5 bin 273 olmuş, Ağustos ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,3 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı bin 814 konut satışı ile Antalya ili alırken, Antalya'yı sırasıyla bin 750 konut satışı ile İstanbul ve 317 konut satışı ile Mersin izlemiştir. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %44,6 artarak 44 bin 595 oldu. 2022 yılında ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Ağustos ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den bin 238 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 633 konut ile İran, 417 konut ile Irak vatandaşları izledi.

Sayfa başına dönmek için tıklayınız.

Yabancılara Ev Satış Prosedürü Yabancılara Gayrimenkul (Ev, Konut, Daire)Satışı Antalya